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谈当前物业企业经营与发展模式的多元化

来源: 发布时间: 2012-02-27 1,895 次浏览

广州市东方农工商联合企业总经理助理  王兆春

引 言

跟许多服务型企业一样,物业企业经营成本的上升与管理收费的上涨是不可能同步的。这一方面,最典型的当属IT企业——IT产品性能不断飙升,从业人员收入也不断上涨,而终端产品的价格却持续走低,而其性价比则不断提高。物业企业虽然不可能完全重复这种走势,但是可以肯定的是,在市场竞争的环境下,管理费的涨幅将落后于物业企业人力成本的涨幅。这将是一种长期趋势,而不是一种短期现状。

而这一点对于物业行业意义重大——意味着此前二十多年来一直流行的“规模为王”的经营模式将难以延续,物业企业必须在规模扩大、成本增大和收益增加方面取得平衡。而要做到这一点,很重要的就是在扩大市场份额的同时,在经营与发展模式上进行创新。

目前从全国来看,经过几年的探索,物业经营与发展模式的多元化格局已经初步呈现。归纳起来,主要有如下几种模式。

一、  业内重组上市

重组上市可以使企业的规模迅速扩大,并可以解决企业规模增长所需要的资金支撑,从而拓展更大的发展空间。同时,重组上市可以剥离不良资产,实现资源配置与效能的最大化,并激发企业的创造力。

这一方面的代表有上海德律风物业和河南鑫苑物业。前者早在2006年初,由上海德律风物业有限企业、上海邮电物业管理有限企业等七家企业重组成立新的上海德律风物业有限企业,注册资本达2000万元。随后德律风物业于2006 年 12 月随上海市信产通信服务有限企业一起在境外上市,成为中国首家上市的物业服务企业。重组前,德律风企业拥有的物业管理面积仅为100万平方米,而通过电信业内重组,物业管理范围已遍及上海所有区县,成为“本地通信运营商最大的物业服务商”,盈利能力不断增强,2007年度营业收入突破2亿元。而河南鑫苑物业随母企业鑫苑(中国)置业有限企业在美国纽交所成功上市,首日交易股价超过IPO发行价20%。

二、  企业改制

企业改制对于留住人才、搞活经营机制、增强企业综合实力等非常有利,有利于构建完善的现代企业制度和管理模式,可以随时根据市场动向,及时调整经营策略,大大提升企业竞争力,赢得市场竞争主动权。

深圳长城物业作为国内物业管理行业第一家股份有限企业,改制对企业影响之大。自2002年到2007年的5年间,企业全委物业管理面积由209万平方米上升到1640万平方米,营业收入由6335万元上升到2007年的2.89亿元。此外,深圳福田、广州粤华、重庆金恒物业、深圳华佳宏、深圳深华、北京燕侨、北京宝景物业、黑龙江新天物业集团等,都通过改制获得巨大的经营效益。

三、  “管做分离”,做“物业服务集成商”

在市场化、专业化程度较高的地区,有实力的规模较大的物业服务企业逐步实现“管做分离”,不再直接向业主提供有形服务,而是通过整合专业企业,为业主提供服务。换言之,物业企业扮演类似于IT集成商的“物业服务集成商”的角色。

上海科瑞物业是集成商模式较早的实行者,企业内工程维保、秩序维护、环境维护等物业日常作业全部委托给自建的专业企业或到外包给专业合作机构,而科瑞物业则着重于管理层人员的培养和提高,按作业标准对这些专业服务进行检查、监督和协调。实践表明,企业成本节约显著,扩张速度进一步提升,公众满意度也越来越高。另一个有代表性的企业是深圳中航物业,在“打造中国最值得信赖和最值得尊崇的物业管理集成商”的战略下,从2006年开始,工作重点逐步向工作的组织协调、过程监控体系的建立和物业管理经营策划方案的提供等方面转变,全面践行物业管理服务集成商的运营模式,并取得令人瞩目的市场业绩,在全国都是知名度很高的一线品牌。

四、  收购扩张

物业服务企业与优秀开发商合作,收购其下属物业企业,在招投标之外另辟“规模进入”的蹊径,也是“从下游向上游收购”的一大创新,同时对于推动物业的建管分离也将产生积极作用。这一方面的代表性企业有深圳长城物业、深圳公元物业和深圳开元国际物业。

2006年11月,深圳长城物业与福建“名城地产” 签署战略合作协议,以70%的控股权入主名城地产旗下的名城物业管理有限企业,一举新增100万平方米的管理面积,并与名城地产建立战略合作关系。2007年5月,深圳公元物业全资收购广东恒远兆业地产下属物业企业,2008年6月,再次整体收购沈阳市奥体物业管理有限企业。而深圳开元国际则逐步开发”专职服务于地产商的大客户”系统,相继与深圳鸿荣源、广东中惠、杭州坤和等开发商开展战略合作,收购广东中惠、杭州坤和下属的物业管理企业。

五、  细分市场,专业化纵深扩张

区别于大部分品牌“大而全”的综合性管理模式,有不少物业企业开始走“专业化纵深扩张”的路子,通过细分市场,清晰定位,特色经营,确立自己在某一领域的领军地位,形成了企业规模突破的重要模式。

例如,深圳新东升物业在1999年就开创医院物业管理先河,近年来又极力开拓高校物业管理市场,并已初步得到市场认同;北京同仁物业定位医院物业管理,在行业内开创医院物业管理辅医概念;深圳特科物业致力于高校物业管理,被誉为物业行业的“校园先锋”;北京新中物业定位为金融行业高端写字楼物业的专家;深圳星河物业则是全国第一家从事海洋生态岛物业管理的企业等等。

六、  品牌特许经营

“品牌特许经营”这一连锁企业的特有经营模式,也开始在物业行业试水。上海一些企业在积极探索物业行业的特许经营,主要涉及物业品牌的特许使用、物业运营模式引入两个方面。一些管理规模较小、管理模式不完善的物业企业,可以通过成为大型品牌物业企业的被特许者,借助外部的岗位培训、制度完善、品质管控等流程再造,增加市场认可度,提升服务水准,健全企业管理架构。

这一模式也反映出一个重要的现实,那就是品牌的重要性将日益凸显。未来市场,品牌制胜将是大势所趋,优胜劣汰逐渐成为主流。目前,国内自主品牌开始主导市场,这从专业性物业管理刊物的广告投放就可以窥见一斑。中物协的调查显示,公众对品牌物业企业的满意度,远远超过非品牌企业。

七、  利用物业管理平台,多种经营,增加延伸收入

如本文开头所述,依靠单一的物业服务收费将越来越不能支撑企业的市场竞争能力。因此,增加多种经营收入(延伸收入),提高企业创富能力,是物业企业增强综合实力的必由之路,也是完善服务内容、提高业户满意度的实际需要。

中物协的调查显示, 90%参与调查的企业,都在积极整合资源,探索延伸服务的出路。概括起来,现在已有的延伸服务包括前期顾问咨询、社区金融便利店、房屋中介、车管家、会所服务、业主vip深度服务、精英教育(培训)、商业运作、设施设备维护、智能化系统开发、健康管理、知识策划、酒店运营、会务接待等多种创富模式。

例如,深圳中航物业针对在管客户特点,把大型机构的后勤社会化物业服务作为拳头产品经营,从2004年开始,中航物业渐次向其管理项目——工商银行深圳分行提供“行级领导会议VIP服务”、“工行总值班室的日常管理”、“职工食堂”、“18个支行118个网点的日常维修工作”、“司机承包服务”等服务,而2008年,深圳工行更将首批23个营业网点的大堂服务员委托给中航物业承包管理。而山东鲁能物业从2003年开始创立了鲁能花卉企业,实施种植、销售、园艺加工、鲜花租赁、绿化工程承揽一体化战略,年施工能力近2亿元,成为企业三项支柱产业之一。

值得注意的是,以企业日常经营管理为中心的管理咨询日益得到企业的追捧,将会成为未来重要的高端物业服务内容。

结 语

物业行业作为一个年轻的产业,在中国仅仅走过了二十几个年头。随着物业服务消费观念的深入人心和物业服务市场的日趋成熟,物业行业的市场竞争将更加充分透明,物业企业将进入全方位综合竞争的时期。而经营与发展模式的竞争将是一个长期的创新主题,也是当前物业企业必须深入思考的最重要的战略性问题之一,唯有如此,才能确保企业在未来的市场竞争中立于不败之地。

 

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